Mehrfamilienhaus Investment FAQ: Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten

Die Bruttorendite errechnet sich aus Jahresmieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis mal 100. Für eine realistische Einschätzung ist die Nettorendite entscheidend: Hier ziehen Sie alle Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Steuern ab. Eine solide Nettorendite liegt bei 4-7% je nach Lage und Zustand.

Eine Bruttorendite unter 5% ist bei aktueller Zinslage kritisch zu bewerten. Optimal sind Objekte mit 6-8% Bruttorendite in guten Lagen. Bei der Bewertung kommt es auch auf Mietsteigerungspotenzial und Wertzuwachs an, neben der Anfangsrendite.

Planen Sie 10-15% des Kaufpreises für Nebenkosten ein: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) sowie Maklercourtage (falls anfallend). In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6%.

Banken erwarten bei Kapitalanlagen mindestens 20-25% Eigenkapital plus Nebenkosten. Das bedeutet: Bei einem 500.000€ Objekt sollten Sie mindestens 150.000€ Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen erhalten Sie.

Neben dem klassischen Annuitätendarlehen können Sie tilgungsfreie Darlehen nutzen, um den Cashflow zu verbessern. Auch KfW-Förderungen für energetische Sanierungen sind oft verfügbar. Wichtig: Lassen Sie sich verschiedene Varianten durchrechnen.

Selbstverwaltung spart 200-400€ pro Wohneinheit jährlich, erfordert aber Zeit und Know-how. Bei mehr als 6 Einheiten oder weiter Entfernung empfiehlt sich eine professionelle Verwaltung. Die Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Planen Sie jährlich 25-35% der Mieteinnahmen für Bewirtschaftungskosten ein: Verwaltung (3-6%), Instandhaltungsrücklage (8-12%), Versicherungen (1-2%), sowie Abschreibungen und eventuelle Leerstände.

Sie können 2% des Gebäudewerts jährlich abschreiben (bei Baujahr nach 1925), alle Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten geltend machen und Modernisierungskosten oft sofort absetzen. Bei denkmalgeschützten Objekten sind bis zu 90% der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar.

Prüfen Sie Bausubstanz, Heizung, Elektrik und Dach gründlich. Lassen Sie sich alle Mietverträge zeigen und analysieren Sie die Mieterstruktur. Wichtig sind auch die Nebenkostenabrechnung der letzten 3 Jahre und anstehende Sanierungsmaßnahmen.

Suchen Sie Standorte mit stabiler Wirtschaftsstruktur, guter Infrastruktur und Bevölkerungswachstum. In Nordhessen bieten beispielsweise Kassel und Umland durch Universität und Industrie stabile Mietmärkte. Meiden Sie mono-strukturierte Gebiete ohne Zukunftsperspektive.

Optimieren Sie die Finanzierungsstruktur, modernisieren Sie energetisch für höhere Mieten, minimieren Sie Leerstände durch attraktive Ausstattung und faire Preise. Auch die Umlegung von Modernisierungskosten auf die Miete kann den Cashflow verbessern.

Reagieren Sie bei Zahlungsrückständen sofort mit Mahnung und setzen Sie sich früh mit dem Mieter in Verbindung. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter ist empfehlenswert. Bei wiederholten Problemen scheuen Sie sich nicht vor einer Kündigung – oft ist ein Neuvertragsabschluss wirtschaftlich sinnvoller.

Ein Verkauf kann nach 10 Jahren steuerlich interessant sein (keine Spekulationssteuer). Auch bei grundlegenden Marktveränderungen, hohem Sanierungsstau oder besseren Anlagealternativen sollten Sie einen Verkauf prüfen. Wichtig: Verkaufszeitpunkt strategisch planen.

Lassen Sie Ihr Objekt professionell bewerten – idealerweise durch einen Sachverständigen. Nutzen Sie auch Online-Tools für eine erste Einschätzung. Der Verkaufspreis sollte zwischen Verkehrs- und Marktwert liegen, abhängig von Marktlage und Verkaufsdruck.