Immobilienmarkt Frankfurt am Main 2026

Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main zeigt -0.8 % Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Neubau-Mieten liegen bei 19,00 €/m², die Netto-Rendite für MFH bei 2,95 %. Die Korrekturphase flacht ab. Professionelle Preisfindung ist 2026 entscheidender denn je.

Mit 773.000 Einwohnern gehört Frankfurt am Main zu den relevanten Standorten in Hessen. Hypothekenzinsen liegen bei 3.58 % (10 J. fest), der Kaufpreisfaktor bei 36.0x der Jahresnettomiete.

Wählen Sie den Immobilientyp und die Wohnfläche — der Rechner zeigt den geschätzten Kaufpreis basierend auf aktuellen Marktdaten für Frankfurt am Main.

Der Neubau-Altbau-Spread beträgt 2.400 €/m² bei ETW (41 % Aufschlag) und 1.800 €/m² bei EFH. Die hohen Baukosten (Baupreisindex 174,7, +3,2 % p.a.) machen Neubauten relativ teuer — Bestandsimmobilien bleiben für eine breite Käuferschicht attraktiv.

Konkretes Beispiel: Eine 90-m²-Altbauwohnung kostet im Median 522.000 €, ein vergleichbarer Neubau 738.000 €. Ein EFH auf 140 m² liegt im Neubau bei 980.000 €, im Altbau bei 728.000 €.

Der ETW-Preisindex liegt bei 122.9 (Q1 2019 = 100) — trotz Zinskorrektur noch 22.9 % über dem Niveau von 2019. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 130.3 zeigt sich Frankfurt am Main moderat.

EFH entwickeln sich mit +1.2 % p.a. stärker als ETW — Eigenheime profitieren von stabiler Eigennutzer-Nachfrage. Für Verkäufer entscheidend: Bei einer Grunderwerbsteuer von 6 % in Hessen und Nebenkosten von insgesamt 8.0 % (ohne Makler) ist professionelle Preisfindung 2026 essenziell.

Die Neubau-Miete von 19,00 €/m² reflektiert die Angebotsknappheit — bundesweit wurden 2024 nur 215.920 Baugenehmigungen erteilt. Der Mietindex steht bei 133.9 (Q1 2019 = 100), das Mietwachstum liegt bei +1.9 % im Bundesdurchschnitt.

Für Kapitalanleger: Bei 2,95 % Netto-Rendite und 3.58 % Zinsen ergibt sich ein Spread von -0,63 Pp. — das Mietwachstum von +1.6 % p.a. kompensiert über die Haltedauer. Frankfurt am Main ist ein solider Standort für langfristig orientierte Investoren.

Rechenbeispiel: Eine 70-m²-Neubauwohnung für 574.000 € erwirtschaftet netto ca. 16.933 €/Jahr. Die Kaltmiete liegt bei 1.330 €/Monat. Die steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten und die Tilgung als erzwungene Sparrate verbessern die Rendite zusätzlich.

Kaufnebenkosten in Hessen: 8.0 % ohne Makler (Grunderwerbsteuer 6 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %). Mit Maklercourtage steigen die Nebenkosten auf über 11.6 %. Bei einem unmittelbaren Kauf ohne beteiligten Makler fällt keine Maklercourtage an. Ob dieser Weg möglich ist, wird objektbezogen geprüft.

Der Markt zeigt -0.8 % (ETW) und +1.2 % (EFH) — professionelle Preisfindung ist jetzt entscheidend. Zwei Wege stehen zur Wahl:

Häufige Situationen für den Direktankauf: Erbimmobilien mit Erbengemeinschaft, Scheidungsimmobilien für zügige Abwicklung, Portfolio-Bereinigung bei Kapitalanlegern und Standortwechsel ohne Fernverwaltung. In allen Fällen zählen Geschwindigkeit, Vertraulichkeit und Transaktionssicherheit.

Der Ablauf: Kontakt über das Bewertungsformular, Sichtung der Eckdaten, Objekt- und Unterlagenprüfung, Einordnung der Optionen und gegebenenfalls Abstimmung von Kaufvertrag und Notariat. Der Kaufpreis orientiert sich an den aktuellen Marktdaten: ETW-Neubau 8.200 €/m², Altbau 5.800 €/m². Die Marktdaten sind eine Orientierung und ersetzen keine individuelle Bewertung oder Preiszusage.

Die konjunkturelle Lage beeinflusst Frankfurt am Main moderat. Schwaches BIP-Wachstum begrenzt die Kaufkraft, gleichzeitig treibt die strukturelle Wohnraum-Nachfrage — Zuzug, Singularisierung, urbane Verdichtung — den Bedarf unabhängig von Konjunkturzyklen. Die geringe Bautätigkeit verschärft die Angebotsknappheit weiter.

Für den Mietmarkt relevant: Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Im Bestand bleibt die indexbasierte Anpassung (Teuerungsrate 2,3 %) ein verlässlicher Hebel. Die Euribor-Prognose für 12 Monate liegt bei 2.05 % — moderate Zinssenkungen sind eingepreist.