Immobilienmarkt München 2026

Der Immobilienmarkt in München zeigt +0.2 % Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Neubau-Mieten liegen bei 24,50 €/m², die Netto-Rendite für MFH bei 2,75 %. Der Markt stabilisiert sich — Käufer mit gesicherter Finanzierung kehren zurück.

Mit 1,51 Mio. Einwohnern gehört München zu den größten Immobilienmärkten Deutschlands. Hypothekenzinsen liegen bei 3.58 % (10 J. fest), der Kaufpreisfaktor bei 42.5x der Jahresnettomiete.

Wählen Sie den Immobilientyp und die Wohnfläche — der Rechner zeigt den geschätzten Kaufpreis basierend auf aktuellen Marktdaten für München.

Der Neubau-Altbau-Spread beträgt 3.300 €/m² bei ETW (36 % Aufschlag) und 2.500 €/m² bei EFH. Die hohen Baukosten (Baupreisindex 174,7, +3,2 % p.a.) machen Neubauten relativ teuer — Bestandsimmobilien bleiben für eine breite Käuferschicht attraktiv.

Konkretes Beispiel: Eine 90-m²-Altbauwohnung kostet im Median 828.000 €, ein vergleichbarer Neubau 1.125.000 €. Ein EFH auf 140 m² liegt im Neubau bei 1.680.000 €, im Altbau bei 1.330.000 €.

Der ETW-Preisindex liegt bei 112.8 (Q1 2019 = 100) — trotz Zinskorrektur noch 12.8 % über dem Niveau von 2019. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 130.3 zeigt sich München moderat.

EFH entwickeln sich mit +0.0 % p.a. schwächer als ETW — die höhere Zinsbelastung trifft Selbstnutzer stärker als Kapitalanleger. Für Verkäufer entscheidend: Bei einer Grunderwerbsteuer von 3.5 % in Bayern und Nebenkosten von insgesamt 5.5 % (ohne Makler) ist professionelle Preisfindung 2026 essenziell.

Die Neubau-Miete von 24,50 €/m² reflektiert die Angebotsknappheit — bundesweit wurden 2024 nur 215.920 Baugenehmigungen erteilt. Der Mietindex steht bei 132.8 (Q1 2019 = 100), das Mietwachstum liegt über dem Bundesdurchschnitt von +1.9 %.

Für Kapitalanleger: Bei 2,75 % Netto-Rendite und 3.58 % Zinsen ergibt sich ein Spread von -0,83 Pp. — das Mietwachstum von +2.2 % p.a. kompensiert über die Haltedauer. München richtet sich an eigenkapitalstarke Anleger mit langem Horizont.

Rechenbeispiel: Eine 70-m²-Neubauwohnung für 875.000 € erwirtschaftet netto ca. 24.063 €/Jahr. Die Kaltmiete liegt bei 1.715 €/Monat. Die steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten und die Tilgung als erzwungene Sparrate verbessern die Rendite zusätzlich.

Kaufnebenkosten in Bayern: 5.5 % ohne Makler (Grunderwerbsteuer 3.5 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %). Mit Maklercourtage steigen die Nebenkosten auf über 9.1 %. Bei einem unmittelbaren Kauf ohne beteiligten Makler fällt keine Maklercourtage an. Ob dieser Weg möglich ist, wird objektbezogen geprüft.

Der Markt zeigt +0.2 % (ETW) und +0.0 % (EFH) — ein stabiles Umfeld mit ernst gemeinten Kaufinteressenten. Zwei Wege stehen zur Wahl:

Häufige Situationen für den Direktankauf: Erbimmobilien mit Erbengemeinschaft, Scheidungsimmobilien für zügige Abwicklung, Portfolio-Bereinigung bei Kapitalanlegern und Standortwechsel ohne Fernverwaltung. In allen Fällen zählen Geschwindigkeit, Vertraulichkeit und Transaktionssicherheit.

Der Ablauf: Kontakt über das Bewertungsformular, Sichtung der Eckdaten, Objekt- und Unterlagenprüfung, Einordnung der Optionen und gegebenenfalls Abstimmung von Kaufvertrag und Notariat. Der Kaufpreis orientiert sich an den aktuellen Marktdaten: ETW-Neubau 12.500 €/m², Altbau 9.200 €/m². Die Marktdaten sind eine Orientierung und ersetzen keine individuelle Bewertung oder Preiszusage.

Die konjunkturelle Lage beeinflusst München moderat. Schwaches BIP-Wachstum begrenzt die Kaufkraft, gleichzeitig treibt die strukturelle Wohnraum-Nachfrage — Zuzug, Singularisierung, urbane Verdichtung — den Bedarf unabhängig von Konjunkturzyklen. Die geringe Bautätigkeit verschärft die Angebotsknappheit weiter.

Für den Mietmarkt relevant: Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Im Bestand bleibt die indexbasierte Anpassung (Teuerungsrate 2,3 %) ein verlässlicher Hebel. Die Euribor-Prognose für 12 Monate liegt bei 2.05 % — moderate Zinssenkungen sind eingepreist.