Mietspiegel
Mietspiegel Deutschland 2026
Aktuelle Mietpreise, Mietindex und Mietentwicklung für 9 Städte und 7 Bundesländer. Datenbasiert, quartalsaktuell, mit Trend-Analyse.
Auf einen Blick
Mietindex Deutschland: 136.2 | Steigerung: +1.9 % p.a. | Neubaumiete ∅ 16,67 €/m²
Deutschland-Überblick (Q4 2025)
Mietpreise nach Stadt
Alle 9 Städte sortiert nach Neubau-Miete. Klicken Sie auf eine Stadt für detaillierte Marktdaten.
| Stadt | Neubau €/m² | Index | Veränderung p.a. | Rendite MFH |
|---|---|---|---|---|
| MünchenTeuerste | 24,50 € | 132.8 | +2.2 % p.a. | 2,8 % |
| Frankfurt am Main | 19,00 € | 133.9 | +1.6 % p.a. | 3,0 % |
| Berlin | 18,50 € | 140.3 | +5.7 % p.a. | 2,9 % |
| Stuttgart | 18,00 € | 116.5 | +2.0 % p.a. | 3,1 % |
| Hamburg | 17,50 € | 134.1 | +3.9 % p.a. | 2,9 % |
| Düsseldorf | 16,00 € | 137.0 | +2.3 % p.a. | 3,0 % |
| Köln | 15,50 € | 142.9 | +4.0 % p.a. | 3,0 % |
| Kassel | 11,50 € | 134.6 | +2.3 % p.a. | 4,2 % |
| SchauenburgGünstigste | 9,50 € | 134.6 | +2.3 % p.a. | 5,0 % |
Index-Basis: Q1 2019 = 100. Neubau-Miete = Medianwert Angebotsmieten Neubau. Rendite = Netto-Anfängsrendite MFH.
Mietentwicklung nach Bundesland
Mietindex und jährliche Veränderung der 7 größten Flächenländer.
Warum steigen die Mieten?
Niedrige Bautätigkeit
Mit nur 215.920 Baugenehmigungen im Jahr 2024 liegt der Neubau weit unter dem politischen Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Die Fertigstellungen von 251.937 Wohnungen reichen nicht aus, um den Bedarf in wachstumsstarken Städten zu decken.
Zuwanderung & steigende Nachfrage
Deutschland verzeichnet seit 2022 eine anhaltend hohe Nettozuwanderung. Der zusätzliche Wohnraumbedarf trifft auf ein stagnierendes Angebot, besonders in den Top-7-Städten. Das erhöht den Mietdruck auf Bestandswohnungen.
Steigende Baukosten
Der Baukostenindex liegt bei 145.6 (2015 = 100) mit einer Steigerung von +1.9 % pro Jahr. Besonders die Arbeitskosten treiben mit +4.5 % die Gesamtkosten. Teure Neubauten werden über höhere Mieten refinanziert.
Regulierung bremst Angebot
Mietpreisbremse und Mietendeckel-Diskussionen reduzieren die Investitionsbereitschaft privater Vermieter. Weniger Angebot bei steigender Nachfrage führt zu weiter steigenden Angebotsmieten im Neubausegment.
Häufige Fragen zum Mietspiegel
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde. Er dient als Orientierung für Mieter und Vermieter bei Mietanpassungen und wird in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Seit 2022 sind Städte mit über 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet.
Wie entwickeln sich die Mieten 2026?
Der deutschlandweite Mietindex liegt bei 136.2 (Q1 2019 = 100) mit einer jährlichen Steigerung von +1.9 %. Die Mieten steigen weiter, allerdings langsamer als im Spitzenjahr 2024. Haupttreiber sind niedrige Baugenehmigungen und anhaltende Zuwanderung.
Welche Stadt hat die höchsten Mieten?
München führt mit 24,50 €/m² Neubaumiete deutlich. Dahinter folgen Frankfurt am Main (19,00 €/m²) und Berlin (18,50 €/m²). Die günstigste Stadt im Vergleich ist Schauenburg mit 9,50 €/m².
Was bedeutet der Mietpreisindex?
Der Mietpreisindex misst die Entwicklung der Angebotsmieten relativ zum Basisjahr Q1 2019 (= 100). Ein Index von 136.2 bedeutet, dass die Mieten seit Q1 2019 um 36,2 % gestiegen sind. Die Daten basieren auf der Metaanalyse von Fahrländer Partner Raumentwicklung.
Lohnt sich Vermieten noch?
Die Netto-Mietrendite für Mehrfamilienhäuser liegt je nach Stadt zwischen 2,8 % und 5,0 %. In B- und C-Städten wie Kassel oder Schauenburg sind Renditen von über 4 % realistisch. In A-Städten wie München stehen geringere Renditen einer höheren Wertstabilität gegenüber. Entscheidend sind Lage, Zustand und Finanzierungsstruktur.
Sie besitzen eine Mietimmobilie?
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser direkt an. Schnelle Abwicklung, keine Maklergebühren, faire Preise auf Basis aktueller Marktdaten.
Weiterführende Seiten
Quelle: Fahrländer Partner Raumentwicklung, Metaanalyse Immobilien März 2026 | Stand: Q4 2025